5.10.2009 par admin.

A partir du 1er janvier 2010, les entreprises et les établissements publics employant au moins 50 salariés risquent une pénalité si elles n’ont pas conclu un accord ou établi un plan d’action relatif à l’emploi des salariés âgés.

La circulaire indique que le gouvernement a fait de la mobilisation en faveur de l’emploi des salariés âgés une de ses priorités.

Le but est économique en élargissant la participation au marché du travail.

Il est de cohésion sociale par l’insertion de toutes les générations dans l’entreprise et la transmission des savoirs et de l’expérience.

Il  permettra aussi de financer la protection sociale.

Il est clair qu’il s’agit d’améliorer les comptes de la branche retraite et de l’assurance chômage.

Le taux d’emploi des salariés âgés de 55 à 64 ans est de 38,3 % en 2008 alors que l’objectif européen est  un taux de 50 % en 2010.

C’est la raison pour laquelle le gouvernement a clairement exprimé sa volonté de mobilisation en faveur de l’emploi des seniors.

Les principales mesures sont :

-    l’amélioration du taux de sur-cote porté à 5 % pour les trimestres accomplis après 60 ans .
-    la libéralisation totale du cumul emploi retraite pour les assurés âgés de plus de 65 ans ou ceux qui, âgés de plus de 60 ans, disposent d’une carrière complète
-    la réforme du régime des mises à la retraite qui prévoit maintenant qu’elle ne peut se produire de la seule initiative de l’employeur qu’à partir de 70 ans
-    elle reste possible entre 65 et 70 ans sous réserve de l’accord du salarié

La loi de financement de la Sécurité Sociale crée une incitation pour les employeurs à développer une gestion active pour l’intégration des salariés âgés dans la gestion des ressources humaines par la mise en œuvre d’accords et de plans d’action en faveur de ces salariés.

L’obligation de prendre des engagements sur l’emploi des seniors résulte des articles L138-24 à L138-28 du Code de la Sécurité Sociale issue de la loi de financement pour 2009 (loi du 17 décembre 2008).

Deux décrets et une circulaire ministérielle en précisent les modalités d’application (décrets du 20 mai 2009 et circulaire du 9 juillet 2009).

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13.8.2009 par admin.

La SCI, peut être une solution pour acquérir un logement, transmettre un bien immobilier, ou acheter des locaux commerciaux, mais il faut en maîtriser les règles.

S’agissant d’une société à part entière, il y a obligation de : 

-          Rédiger des statuts et accomplir toutes les formalités d’enregistrement

-          Déterminer donc l’objet social, obligatoirement civil, ce qui exclut l’achat pour revente  qui devient commercial

-          Choisir un gérant

-          Tenir les assemblées générales,  la comptabilité et établir un bilan

Au titre de l’achat d’une résidence principale, la constitution d’une SCI peut être un avantage pour un achat par des personnes non mariées (concubins ou pacsés, parents avec leurs enfants…). 

Cela permet par exemple d’éviter, en cas de décès d’un associé, d’être inquiété par les héritiers du défunt.

Toutefois, la SCI est exclue des financements réservés aux particuliers comme souscrire un prêt épargne logement ou un prêt à taux zéro.

Elle ne permet pas non plus de profiter de certains avantages fiscaux réservés aux personnes directement propriétaires de leur résidence principale.

Par contre la détention de parts de SCI donne la possibilité de transmettre des parts de la société à ses enfants tout en bénéficiant d’avantages fiscaux puisque les droits de donation sont calculés sur la valeur vénale de départ, c’est-à-dire en principe la valeur de l’immeuble moins les dettes de la société.

La constitution d’une SCI en cas d’ouverture d’une succession facilite également le partage dans la mesure où il est plus facile de partager des parts de société qu’un immeuble.

En ce qui concerne l’acquisition de locaux professionnels par le biais d’une SCI, les avantages peuvent être certains.

On dissocie le patrimoine professionnel et le patrimoine privé, ce qui permet de mettre à l’abri des poursuites des créanciers de l’un ou de l’autre des associés les biens sociaux.

Seules les parts sociales de l’associé défaillant peuvent être saisies et non les immeubles.

Le chef d’entreprise peut également partager ses biens entre ses enfants en attribuant l’entreprise à celui qui est le plus apte à continuer l’activité, et en donnant aux autres seulement des parts de SCI.

La constitution d’une Société Civile Immobilière peut donc présenter de nombreux avantages mais il est important de ne pas perdre de vue qu’il s’agit d’une société et donc de s’entourer de toutes les précautions nécessaires  afin de bien en maîtriser les rouages.

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29.4.2009 par admin.

Le 21/07/09 un rapport a été présenté faisant le bilan sur le régime de l’auto-entreprise après 6 mois de mise en œuvre.

Il  apparaît que cette formule connaît un grand succès notamment grâce à des aménagements comme son extension aux professions libérales, le taux spécifique pour les demandeurs d’emploi bénéficiaires de l’ACCRE.

Ce nouveau dispositif a permis de dynamiser la création d’entreprises sachant qu’un créateur d’entreprise sur deux est un auto-entrepreneur.

Dans 70 % des cas les intéressés s’inscrivent sur le net.

Les 30 % restants font effectuer les démarches par l’intermédiaire des CFE, CMA et CCI.

66 % des auto-entrepreneurs sont des hommes de 40 ans et souvent des salariés qui représentent  33 %d’entre eux.

Le régime de l’auto-entreprise par le salarié est d’ailleurs un sujet de discussion quant aux risques pour ce dernier de perdre des avantages liés à sa catégorie professionnelle.

Deux aménagements au statut d’auto entrepreneur devraient bientôt être prévus :

-    La qualification professionnelle devra être prouvée et faire l’objet d’ une déclaration préalable et celle-ci étant contrôlée lors de la création de l’activité
-    L’immatriculation au répertoire des métiers pour les artisans sera nécessaire mais l’auto entrepreneur bénéficiera de la gratuité et ne paiera pas de taxe pendant les 3 premières années à compter de sa création d’activité (discours de Monsieur NOVELLI du 25 juin 2009)

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20.3.2009 par admin.

La loi du 4 août 2008 a réformé la déclaration d’insaisissabilité du chef d’entreprise qui avait été instituée par une loi du 1er août 2003 et dont la nouveauté était d’assurer en cas de difficultés financières ou économiques, la protection du patrimoine et donc de la famille, du chef d’entreprise.

Ce texte avait une portée limitée à la protection de la seule résidence principale de l’entrepreneur individuel.

L’article L 526-1 du Code de Commerce prévoit désormais que :
« Par dérogation aux articles 2284 et 2285 du code civil, une personne physique immatriculée à un registre de publicité légale à caractère professionnel ou exerçant une activité professionnelle agricole ou indépendante peut déclarer insaisissables ses droits sur l’immeuble où est fixée sa résidence principale ainsi que sur tout bien foncier bâti ou non bâti qu’elle n’a pas affecté à son usage professionnel. »
Cette déclaration est publiée au bureau des hypothèques et n’a d’effet qu’à l’égard des créanciers dont les droits sont nés postérieurement à la publication, et à l’occasion de l’activité professionnelle du chef d’entreprise.
Le domaine d’application de cette protection est donc considérablement élargi.

Désormais peuvent être mis à l’abri des poursuites des créanciers professionnels, tous les biens fonciers de l’entrepreneur individuel, qu’ils soient bâtis ou non bâtis.

La seule condition est que ces biens ne soient pas affectés à un usage professionnel.

La loi par contre ne prévoit pas la protection des biens des associés ou des dirigeants de société.

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10.3.2009 par admin.

La loi du 17 juin 2008 réforme le droit de la prescription dont on déplorait la complexité puisqu’on recensait environ 250 délais de prescription différents, allant de 30 ans à 1 mois.

Le but était de réduire le nombre de délais et de simplifier la matière et de s’adapter aux systèmes voisins européens.

Aujourd’hui le délai de droit commun pour la prescription extinctive fixé par l’article 2224 du Code Civil est de 5 ans.

La prescription commerciale a été calée sur ce délai de droit commun et est passée de 10 ans à 5 ans aujourd’hui.

L’article 2220 du Code Civil exclut les délais de forclusion des règles de la prescription extinctive sauf cas particuliers prévus par la loi.

Le délai de forclusion de 2 ans prévu en Droit de la Consommation reste donc toujours applicable.

Par contre certaines règles de la nouvelle loi s’appliquent aux délais de forclusion qui sont par exemple soumis aux mêmes causes légales d’interruption, comme la demande en justice et l’acte d’exécution forcée.

Grande innovation de la loi : le délai butoir. Il est ainsi instauré dans l’article 2232 du Code Civil un délai butoir de 20 ans qui empêche toute action passé ce délai.

La réforme simplifie aussi les règles relatives au calcul de la prescription, elle autorise en les encadrant des aménagements contractuels et elle aura des incidences dans d’autres domaines que la prescription, comme pour la charge de la preuve, l’indemnisation de la victime.

Quel bilan peut-on  tirer de cette réforme au bout d’un an ?

Malgré  la volonté affichée du législateur, force est de constater que cette simplification de la  loi s’avère être restée un vœu pieu.

La forclusion reste soumise à un régime propre et sans définition précise.

Il existe encore beaucoup de délais différents et les exceptions restent nombreuses.

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10.3.2009 par admin.

Trois décrets et un arrêté ont été publiés au Journal Officiel du 31 mars 2009 qui instaurent un prêt à taux zéro lequel est destiné à financer des travaux d’amélioration des performances énergétiques des immeubles anciens.

Ce prêt consiste en une avance « sans intérêts » pouvant aller jusqu’à 30.000 €.

Sont visés  tous les travaux d’isolation thermique, toiture, murs, fenêtres, installation de système de chauffage et d’eau chaude à énergie renouvelable ou fossile.

Néanmoins, ce système de financement impose des contraintes.

La première, formulée dans le nouvel article R319-3 du Code de la construction et de l’habitation est que tant que l’avance n’est pas intégralement remboursée, le logement ne peut être ni transformé en locaux commerciaux professionnels, ni affecté à la location saisonnière, ni utilisé comme résidence secondaire.

Si l’une de ces situations survient le remboursement intégral de l’avance est obligatoire.

En cas de destruction du logement avant le terme, le maintien de l’avance est subordonné à sa reconstruction dans un délai de 4 ans à compter de la date du sinistre.

Il y a donc une restriction au droit de disposer de son bien.

Peuvent bénéficier de ce nouveau prêt à taux zéro le propriétaire pour sa résidence principale, ou pour un immeuble donné en location à condition que les locataires y soient logés à titre de résidence principale.

Sont donc exclues les locations saisonnières et les résidences secondaires.

Les opérations de promotion immobilière sont également exclues.

La mise en œuvre de ces mesures est confiée aux établissements de crédit.

En cas de vente du logement, le remboursement intégral du capital est également exigible, et il y a obligation de déclarer la vente  à l’établissement de crédit dès la signature de l’acte.

Par conséquent, si ces prêts peuvent être des éléments incitatifs importants, le notaire et les établissements de crédit doivent néanmoins être très vigilants quant aux informations données aux emprunteurs.

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10.3.2009 par admin.

Le rapport Darrois a été remis au Président de la République.

Il y est proposé une ouverture de la profession de notaire.

Le rapport prévoit par exemple la possibilité de donner la même force probante à un acte sous seing privé signé par l’intermédiaire d’un avocat, qu’à un acte notarié.

Cette proposition a été considérée comme n’allant pas dans le bon sens par le Président de la chambre des notaires, Maître HUMBERT, dans une déclaration faite devant la presse .

Le rapport suggère également d’ouvrir la profession en permettant à tout diplômé notaire de demander la création d’un office notarial.

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10.3.2009 par admin.

En principe, en cas de vente de la résidence principale, l’exonération de la plus-value n’est possible que si la cession intervient dans le délai d’un an et si le logement n’a pas été mis en location ou occupé gratuitement pendant ce délai.

Compte tenu de la mauvaise conjoncture actuelle du secteur immobilier, l’administration fiscale a assoupli cette position en précisant que pour 2009 et 2010 ce délai d’un an est porté à deux ans, sous réserve que pendant cette période le logement n’ai pas été donné en location ou occupé gratuitement par des membres de la famille du propriétaire ou des tiers.

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10.3.2009 par admin.

Un nouvel indice a vocation à remplacer l’indice des loyers commerciaux étant précisé que le choix du recours à cet indice relèvera de la décision des parties.

Ce nouvel indice appelé ILAT (Indice de Loyers d’Activités Tertiaires) est constitué de trois indices publiés par l’INSEE :
-    Indice des prix à la consommation hors tabac et hors loyer pour 50 %
-    Indice du coût de la construction pour 25 %
-    Indice du PIB pour 25 %

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10.3.2009 par admin.

La Cour de Cassation vient de rendre un arrêt le 3 mars 2009 (Cass. com., 3 mars 2009, n° 07-16.527) aux termes duquel elle énonce que les pénalités de retard pour non paiement des factures sont dues de plein droit, sans rappel même sans avoir à être indiquées dans les conditions générales des contrats.

Dans le cas d’espèces, une société réclamait le paiement d’indemnités de retard, calculées sur la base du taux majoré de l’article L. 411-6 du Code de commerce pour une créance née d’un marché de travaux. Les juges du fond avaient écarté la demande, au motif que ni les conditions générales de vente, ni la reconnaissance de dette signée après l’achèvement des travaux ne les prévoyaient.

Cette décision était classique.

Mais, la Cour de cassation a cassé l’arrêt en application des articles 2 du Code civil et  L. 441-6 du Code de commerce, rédaction issue de la loi NRE (L. n° 2001-420, 15 mai 2001), qui répond à des considérations d’ordre public.
Elle a considéré également que la Loi était d’application immédiate au contrat en cours.

Par conséquent, il est établi maintenant que les pénalités de retard pour non paiement des factures sont dues de plein droit, sans rappel et sans avoir à être indiquées dans les conditions générales des contrats.

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